La nueva Ley en materia arrendaticia urbana entró en vigor el pasado 26 de mayo de 2023 trayendo consigo desde su publicación una serie de novedades a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos a los que a muchos puede pillar por sorpresa, no obstante, algunas de sus nuevas medidas no entrarán en vigor hasta el 1 de enero de 2024 como es el caso de la modificación de la Ley 35/2006 del IRPF.
¿Conoces en qué consisten las modificaciones? Desde AMT Abogado trataremos de clarificar un poco las cuestiones objeto de modificación que van a afectarte en los nuevos contratos, ya seas propietario o inquilino:
- Obligación del arrendador (propietario) de pagar los gastos y honorarios inmobiliarios.
Hasta ahora, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corrían a cuenta del arrendador (propietario) únicamente cuando éste fuera una persona jurídica, ahora, con la nueva reforma se establece la obligación de que estos corran siempre de su cuenta independientemente de que este sea persona física o jurídica.
Es importante aclarar que esta disposición afecta solamente a los alquileres de vivienda habitual quedando excluidos, por ejemplo, alquileres temporales, alquileres de habitaciones, alquileres de locales, oficinas, garajes o naves industriales.
Pese a esta nueva reforma, si bien es cierto que la gran mayoría de agencias inmobiliarias han implantado estas reformas legales a su negocio, existen muchas otras agencias que usan vías ilegítimas para cobrar sus honorarios a los inquilinos tales como:
- Imposición de cláusulas en el contrato de arrendamiento atribuyendo al inquilino los gastos que corresponden al arrendador,
- Incluir la contratación de “servicios de atención a inquilinos” como requisito obligatorio para la formalización del contrato,
- Disfrazar de garantía adicional lo que en realidad son honorarios de agencia, o,
- Exigir a arrendatarios a inquilinos a pagar conceptos en mano y sin factura tales como entrega de llaves o por incluso enseñar la vivienda.
En todos estos casos, si tienes duda sobre la legalidad o no del contrato de arrendamiento que vas a firmar, te RECOMENDAMOS encarecidamente que nos CONSULTES antes de firmar para asegurarte de que las condiciones de tu contrato de arrendamiento se ajustan a las nuevas reformas.
- Nuevo supuesto de prórroga del contrato de arrendamiento.
Tras la reforma operada por la nueva Ley de Vivienda, se añaden dos apartados al artículo 10 de la LAU que vienen a establecer una prórroga extraordinaria del arrendamiento de vivienda habitual una vez finalice el periodo de prórroga forzosa o tácita que el arrendatario (inquilino) podrá solicitar en situaciones acreditadas de vulnerabilidad social y económica.
En la práctica ya ha surgido la cuestión sobre cómo puede acreditarse dicha situación de vulnerabilidad pronunciándose al respecto las distintas autoridades y dictaminando que debe solicitarse informe o certificado a los servicios sociales competentes para el solicitante, ya sea en ámbito municipal o en autonómico.
Si tienes cualquier duda al respecto, consulta con los Servicios Sociales del Ayuntamiento del municipio en el que residas dado que en cada municipio existe una normativa distinta al respecto.
- Forma de pago de la renta.
A partir de ahora y, según la nueva redacción del artículo 17.3 de la LAU, la regla general es que el pago del alquiler se realizará por medios electrónicos, es decir, por tarjeta de crédito, tarjeta de débito o por aplicaciones de pago a crédito como Bizum siempre que quede claro el concepto por el que se deposita. Si bien es cierto que esta es la nueva regla, se establece que excepcionalmente podrá efectuarse en metálico cuando cualquiera de las partes (propietario o inquilino) carezcan de cuenta bancaria o de los medios electrónicos para pagar.
Es evidente que esta nueva reforma pretende facilitar a la Agencia Tributaria rastrear las operaciones en economía sumergida en lo que a contratos de arrendamiento se refiere. Esta nueva medida de transparencia iría ligada a la obligación a los propietarios de ingresar la fianza en el ente que cada Comunidad Autonómica designe según la Disposición Adicional 3ª de la LAU (en el caso de Andalucía en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación).
- Adiós IPC. Nuevo índice de referencia para revisión de la renta de arrendamientos.
Se SUPRIME el IPC como índice de referencia para la actualización de renta en el arrendamiento de vivienda, con el fin de topar los aumentos de la renta por la renovación anual.
De este modo, estas revisiones anuales no estarán ya vinculadas al IPC. De hecho, no importa que el contrato firmado en su día estableciera la actualización con el índice de precios al consumidor, ya que existe una norma imperativa o prohibitiva (ius cogens) sustraída a la disponibilidad o autonomía de las partes que marca unos límites diferentes (estos porcentajes del 2% para 2023 y del 3% para 2024).
El nuevo sistema será el elaborado por el el INE (Instituto Nacional de Estadística), que será el encargado de definirlo, a través de la creación de un nuevo sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda previsto para Enero de 2025 con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Este nuevo índice estará basado en una base de datos de contratos recopilados por la Administración lo cual si se hace correctamente (teniendo en cuenta la infinidad de variables que afectan a su determinación; zonas de tensión, comunidad autónoma, indicadores de consumo, salario medio, etc.) podrá ser muy favorable para los inquilinos o muy perjudicial para estos.
Durante este año y, de forma provisional para los contratos que cumplan una anualidad en 2023, el precio de los contratos se actualizará con el Índice de Garantía de Competitividad el cual está limitado a un 2%. A partir de 2024 se prevé que se actualizará a un máximo del 3%.
Esto quiere decir que, según este Índice de Garantía de Competitividad para un alquiler de 500 euros al mes, el máximo que se podrá subir será del 2%, es decir 10 euros mensuales, quedando una renta mensual de 510 euros.
- Incentivos y penalizaciones fiscales para propietarios.
Las siguientes disposiciones entrarán en vigor el próximo 1 de enero de 2024 y tendrá plenos efectos para aquellos contratos celebrados a partir de la entrada en vigor la nueva Ley de Vivienda, es decir, el 24 de mayo de 2023.
Por una parte, los NUEVOS INCENTIVOS FISCALES se regulan en la Disposición Final 2ª.1 de la Ley de Vivienda y serán aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda que vendrá a completar el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 de IRPF. Son las siguientes:
- Bonificación de hasta el 90%. Se bonifica en un 90% la renta que ingresen los propietarios en el IRPF si bajan un 5% el precio del alquiler de una vivienda que se encuentre en una zona tensionada.
- Bonificación del 70%. Los propietarios que alquilen su vivienda por primera vez en una zona tensionada y cuyos arrendatarios (inquilinos) tengan entre 18 y 35 años podrán acogerse a este beneficio fiscal. También se aplicará dicha bonificación cuando el dueño sea la Administración Pública o una ONG y alojen a personas económicamente vulnerables.
- Bonificación del 60%. Para los propietarios que rehabiliten su vivienda en los dos años anteriores a la firma del contrato de arrendamiento.
Por otra parte, la única PENALIZACIÓN se contempla en la Disposición Final 3º de la Ley de Vivienda y vendrá a completar el artículo 72.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004 reguladora de las Haciendas Locales.
El efecto previsto es una sobrecarga del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Los Ayuntamientos podrán aplicar una sobrecarga de hasta el 150% en la cuota líquida del IBI a viviendas de uso residencial que lleven vacías más de dos años. Este porcentaje variará en función de cuántos inmuebles desocupados tenga el titular y si se encuentran en el mismo municipio.
Debes recordar que estas medidas serán de aplicación solamente a los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de esta Ley (26 de mayo de 2023). Si tu contrato se celebró con anterioridad se regirá por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación. No obstante, siempre y cuando ambas partes lo acuerden, los contratos anteriores podrán adaptarse al régimen jurídico en la nueva Ley.
Por ello, si tienes cualquier consulta relativa a tu contrato, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
Un comentario en «Novedades de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. ¿En qué me afecta?»
¡Muy útil e interesante!